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音頻標(biāo)題	476. 諾德名苑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案-大氣男聲
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音頻描述	諾德名苑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案-大氣男聲音頻文稿諾德名苑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案多媒體說明腳本第一章項(xiàng)目現(xiàn)狀一、位置、交通及周邊環(huán)境地處濱海腹地，位于濱海生態(tài)居住區(qū)的核心位置；外部交通快速銜接，通達(dá)性強(qiáng)；處于塘沽區(qū)飲水發(fā)源地，自然生態(tài)環(huán)境俱佳；周邊教育資源豐厚，具備較好的人文環(huán)境；生活配套一應(yīng)俱全；三面環(huán)路，被新建住區(qū)包圍。項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可形成15分鐘工作-生活圈，距離津?yàn)I輕軌塘沽站10分鐘車程，距京秦高鐵客運(yùn)站5分鐘車程。項(xiàng)目東側(cè)為建材堆料場地，北側(cè)有一處供熱站；北側(cè)、西側(cè)、南側(cè)均為新建住區(qū)；河北西路為雙向二車道，云山道為雙向四車道，堯山道尚未周邊開通，道路無大型車輛過往，噪聲污染較少。二、項(xiàng)目周邊的主要競品情況融科貽錦臺  基本信息  占地面積:119000平方米建筑面積:238600平方米容積率：2.0 綠化率：35%  開盤時(shí)間：2012年12月第7次加推  竣工時(shí)間:2011-12-01 物業(yè)管理附加信息:高層1.95元/平米•月，洋房2.25元/平米•月開發(fā)商:貽成融科（天津）置業(yè)有限公司投資商:聯(lián)想控股貽成實(shí)業(yè) 售樓地址：天津市濱海新區(qū)塘沽廈門路與云山道交口  物業(yè)管理公司:第一太平融科物業(yè)管理（北京）有限公司天津分公司按揭銀行:中國建設(shè)銀行工程進(jìn)度:現(xiàn)房(2013-02-07) 產(chǎn)權(quán)年限:70年戶數(shù):總戶數(shù)2100戶當(dāng)期戶數(shù)700戶  項(xiàng)目簡介  融科貽錦臺是融科智地繼融科心貽灣、融科金月灣兩大樓盤之后，推出的濱海新區(qū)高端住區(qū)。位于塘沽“海洋高新區(qū)”西鄰2號水庫，北依600公頃森林公園。現(xiàn)房社區(qū)，目前高層均價(jià)9000元/平米，31層到頂，96平全陽戶型，洋房均價(jià)12500元/平米，主推110-150平三居，全款96折優(yōu)惠。  集中西造園技藝之大成，為您呈現(xiàn)移步異景的傾世之境。遠(yuǎn)可見西方園林大氣規(guī)整之氣度，近更攬中式園林曲徑通幽之意境。”三季有花、四季有景”的五重園林，層次豐富景致多變。8000棵成樹全冠移植、千余名木遍植社區(qū)，彰顯融科貽錦臺對于園庭之美的嚴(yán)謹(jǐn)與苛求，業(yè)主無需長久等待，入住即可享受濃蔭疊翠環(huán)繞。放眼濱海，唯此盛景，值得徜徉其間，細(xì)細(xì)品味一花一木，一草一樹。  作為一個(gè)醇熟的大成之作，貽錦臺的項(xiàng)目自身同樣承載醇熟配套：自有4000㎡精品商街已進(jìn)駐多樣生活配套，滿足日常所需；自有2000㎡高端私家會所已對業(yè)主開放，專設(shè)英倫咖啡廳、紳士桌球室、全功能健身房等圈層專屬場所。  融科貽錦臺整體由洋房區(qū)與高層區(qū)組成。洋房區(qū)一、二層均贈(zèng)送小院且全部實(shí)現(xiàn)獨(dú)立入戶，首層品質(zhì)大宅，享百平米超大院落，更有近百平米超大地下室贈(zèng)送；領(lǐng)先的二層設(shè)計(jì)，使住戶不僅擁有獨(dú)立的私家庭院，亦能專享獨(dú)立入戶車位比例1：1。  融科貽錦臺西側(cè)為4000平米商業(yè)步行街，經(jīng)營業(yè)態(tài)滿足日常購物、休閑娛樂的需要。  建筑設(shè)計(jì)由澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)有限公司完成，該公司擁有120年歷史，是澳大利亞最大的建筑設(shè)計(jì)公司之一。  景觀設(shè)計(jì)由澳大利亞普利斯景觀設(shè)計(jì)公司（PLACE）打造，園區(qū)景觀集功能性與觀賞性于一體。貽成豪庭  基本信息  占地面積:210000平方米建筑面積:540000平方米容積率：2.0 綠化率35%  開盤時(shí)間：2011年2月開盤  開工時(shí)間:2010-04-01 竣工時(shí)間:2012-12-01 開發(fā)商:天津塘沽貽成實(shí)業(yè)有限公司代理商:天津塘沽貽成實(shí)業(yè)有限公司售樓地址濱海新區(qū)塘沽河北路貽城上北往北200米  物業(yè)地址濱海新區(qū)塘沽塘漢路與云山道交口（交口的西北角處）  物業(yè)管理公司:深圳市盛孚物業(yè)管理有限公司按揭銀行:中國銀行工程進(jìn)度:在建中(2013-02-04) 產(chǎn)權(quán)年限:70年戶數(shù):總戶數(shù)4000戶當(dāng)期戶數(shù)400戶  項(xiàng)目簡介  貽成豪庭位于塘沽區(qū)的北部、海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。是高檔住宅以及社區(qū)配套商業(yè)為主，由11、18、24、32層等高層組成，經(jīng)典的戶型設(shè)計(jì)是貽成的又一特色，大開間、短進(jìn)深設(shè)計(jì)，戶型面積區(qū)間在50平米—130平米之間，擁有舒適兩室、經(jīng)濟(jì)型三室以及陽光一室等戶型產(chǎn)品。  貽成豪庭在售高層，戶型區(qū)間為70-130平米，均價(jià)9300元/平米。聯(lián)排別墅，面積均在360平米左右，均價(jià)17000元/平米。購房優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。中建濱海壹號  基本信息  占地面積:150000平方米建筑面積:400000平方米  開盤時(shí)間：2012年12月第3次加推  容積率：2.2 綠化率：35% 開工時(shí)間:2012-06-30 竣工時(shí)間:2013-12-31 開發(fā)商:天津中建地產(chǎn)有限公司投資商:天津中建地產(chǎn)有限公司售樓地址：濱海新區(qū)京津塘高速公路延長線與威海路交口以北  物業(yè)管理公司:中建物業(yè)管理有限公司按揭銀行:中國建設(shè)銀行工程進(jìn)度:在建(2013-02-16) 產(chǎn)權(quán)年限:70年戶數(shù):總戶數(shù)2500戶當(dāng)期戶數(shù)525戶  中建濱海壹號是“世界500強(qiáng)”企業(yè)中國建筑旗下骨干成員“中建地產(chǎn)”在濱海新區(qū)開發(fā)精品樓盤。中建濱海壹號項(xiàng)目位于威海路與京津塘高速公路延長線交口，占地約15萬㎡，建筑面積約40萬㎡；項(xiàng)目同京津塘高速、京津二線、津?yàn)I高速、津塘公路、塘漢快速、津沽公路形成便捷交通路網(wǎng)，西北處是正在修建的交通中心樞紐——津秦鐵路濱海站，完善的城市交通功能，更加便捷出行。  項(xiàng)目整體為art deco建筑風(fēng)格，產(chǎn)品主要由6層三疊拼別墅和小高層、高層組成：疊拼產(chǎn)品為上中下三疊拼產(chǎn)品；小高層為一梯兩戶，高層為兩梯三戶、兩梯四戶產(chǎn)品。  中建濱海壹號目前在售1、3號樓高層產(chǎn)品，戶型為89平米的兩室及118平米三室，2號樓99㎡全陽兩居、135三室兩廳雙明衛(wèi)產(chǎn)品，最新加推20號樓，項(xiàng)目均價(jià)8800元/平米南益名士華庭  基本信息：  占地面積:410113平方米建筑面積:1000000平方米  開盤時(shí)間：2013年1月2次加推物業(yè)管理附加信息:高層2.3元/平方米•月洋房2.35元/平方米•月開發(fā)商:天津南瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商:自行銷售投資商:香港南益地產(chǎn)集團(tuán)有限公司售樓地址：濱海新區(qū)塘沽新河街福州道延長線南益名士華庭售樓處  物業(yè)管理公司:泉州南方物業(yè)管理有限公司天津分公司按揭銀行:中國工商銀行,中國建設(shè)銀行,中國銀行,中國農(nóng)業(yè)銀行,中信銀行,交通銀行工程進(jìn)度:在建中(2013-02-19) 產(chǎn)權(quán)年限:70年戶數(shù):總戶數(shù)6500戶當(dāng)期戶數(shù)1236戶  項(xiàng)目簡介  南益名士華庭位于塘沽區(qū)新河板塊，緊鄰天津市塘沽區(qū)與天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北臨京津塘高速路地塊距離天津市中心區(qū)35公里，距離濱海開發(fā)區(qū)中心7公里，距離塘沽區(qū)中心3.8公里。南益名士華庭總占地41公頃，總建筑面積約100萬平米，住宅容積率1.8，綠化率35%，分為7個(gè)地塊分期開發(fā)建設(shè)。  南益名士華庭住宅主要包括高層建筑及7層到頂電梯洋房，建筑外延均采用Art Deco風(fēng)格，同時(shí)配以具有新古典主義特色的園林景觀系統(tǒng)，旨在打造濱海新區(qū)標(biāo)志性新古典主義建筑群，提升濱海人居標(biāo)準(zhǔn)。  南益名士華庭二期高層在售，加推88-117平米戶型，均價(jià)8700元/平米，全款96折，按揭97折，公積金98折。周邊競品項(xiàng)目，對本項(xiàng)目形成巨大挑戰(zhàn)。我們的設(shè)計(jì)的目標(biāo)應(yīng)瞄準(zhǔn)競品項(xiàng)目稀缺，而市場接受度高的產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)。盡量降低住宅的層數(shù)，設(shè)計(jì)贈(zèng)送空間提升產(chǎn)品附加值。第二章總平面的規(guī)劃一、規(guī)劃的強(qiáng)度地塊云山道與堯山道之間長度約523米，按最少退線5米計(jì)算可用長度513米。按建筑12~15米進(jìn)深，30米面寬的規(guī)劃要求可以布置11排住宅。地塊東西方向?qū)?62米，按最少退線5米計(jì)算可用寬度152米。如果中間不留綠地，可放置3棟住宅，如果留綠地只能放置2棟住宅。考慮西側(cè)項(xiàng)目的日照遮擋，我們東側(cè)住宅要退西側(cè)地界線13米以上河北西道考慮商業(yè)至少需要20米的寬度。綜上分析，我們繪制出總平面規(guī)劃的強(qiáng)度圖。二、總平面建筑形態(tài)的確定按照規(guī)劃強(qiáng)度平面圖及任務(wù)書北面布置3棟30層的住宅，但考慮西側(cè)相鄰項(xiàng)目北側(cè)布置的是31層住宅，我們的3棟要同樣布置31層較為妥帖。按460平方米每層計(jì)算，3棟31層合計(jì)住宅面積43000平方米，沿街公建約5000平方米，那么剩余的約20棟住宅需要解決102000平方米。按照天津市的規(guī)劃管理規(guī)定及9070的要求，如果是高層每一棟住宅的基底面積應(yīng)在360~400之間。我們?nèi)【?80平方米計(jì)算，102000除以20再除以380得出剩余20棟住宅的平均層數(shù)是13.42層。如何布置這20棟住宅？無非兩種選擇。一是均勻布置14層住宅，二是差異化布置。考慮西側(cè)貽景臺項(xiàng)目臨界部分建筑的高度，地塊機(jī)理，及產(chǎn)品價(jià)值考慮四六開的布局，是利潤最大化。40%的18層高層住宅、60%的8~11層洋房住宅。河北路中段的8層洋房，要多說兩句。設(shè)置8層3單元的單體，和11層2單元的單體在建筑面積上是一樣的，區(qū)別在于中心綠地的寬度不同，但考慮到市場產(chǎn)品的價(jià)值和去化速度，我們還是布置了8層的住宅。將來可能要在在景觀的精細(xì)化上做些補(bǔ)償。三、總平面日照分析明晰建筑形態(tài)以后，用日照分析來進(jìn)一步細(xì)化總圖。由于周邊建筑的聯(lián)合遮擋，建筑實(shí)際上只能布置19棟。比剛才計(jì)算的減少1棟。按照日照分析的結(jié)果，住宅面寬及進(jìn)深尺寸如下： 31層：36米17米 18層：32米13米 11層：31米13米 8層： 57米9米四、出入口及道路交通體系的規(guī)劃充分利用3面環(huán)路特點(diǎn)，將機(jī)動(dòng)車出入口置于場地周邊，方案設(shè)置3個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口。小區(qū)主要出入口設(shè)于堯山道和河北路上，河北路上的出入口均勻的將商業(yè)分成兩段，并在出入口處形成風(fēng)情廣場。場地內(nèi)的地面道路，平時(shí)全部是步行道路，消防車道全部做成隱形。機(jī)動(dòng)車均停于地下車庫，地庫為大底盤地庫，四通八達(dá)，每戶均可就近停放機(jī)動(dòng)車。五、景觀規(guī)劃六、配套設(shè)施的規(guī)劃七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.住宅建筑形態(tài)餅圖 2.全地下停車位個(gè)，地庫建筑面積 3.綠地率 4.建筑密度第三章住宅戶型設(shè)計(jì) 由于周邊存量房巨大，且知名大盤較多，本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)遵循：見縫插針，配置市場稀缺產(chǎn)品，增加產(chǎn)品附加值以避免同質(zhì)競爭，多產(chǎn)品擠壓的策略。一、戶型分布設(shè)置二、31層戶型特色每層6戶，其中4戶90平米戶型，兩戶60平米一室戶型。端單元采用橫廳戶型，全明設(shè)計(jì)，南北通透，2室2廳1衛(wèi)；中戶型一是利用天井采光的兩室戶型，南北通透，2室2廳1衛(wèi)；中戶型二是小區(qū)僅有的一室戶型，橫廳布局，1室2廳1衛(wèi)。 31層戶型尺寸指標(biāo)：3米9的客廳，3米的主臥室。一層戶型設(shè)小院及獨(dú)立入戶，其他戶型贈(zèng)送儲藏間一個(gè)。首層設(shè)置4.5米挑高的入戶大堂，標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置精裝電梯廳三、18層戶型特色 31層、18層首層設(shè)置4.5米挑高的入戶大堂，標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置精裝電梯廳四、11層戶型特色五、8層戶型特色第三篇建筑風(fēng)格【音頻網(wǎng)】yinpin.com，專業(yè)音頻制作。音頻制作，音頻制作，音頻處理，音頻編輯，音頻剪輯，解說,多媒體音頻制作,地產(chǎn)音頻制作,普通話音頻制作,磁性,清晰,大氣音頻制作,男聲音頻制作,年輕音頻制作,音頻網(wǎng) yinpin.com
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